一、租赁会计概述

1.租赁会计的特点

租赁是在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获得租金的行为。在租赁时，出租人与承租人一般都要签订有偿转让资产使用权的合同或协议即租约。

租赁会计有三个主要特点：

（1）所有权与经营权分离

（2）“融物”和“融资”浑然一体

（3）灵活方便

2.租赁的分类

根据租赁的目的不同，可将租赁分为两大类：一类是为满足承租人临时需要资产而安排的“不完全支付”式租赁（或称经营租赁），另一类是为满足添置资产、融通资金需要而安排的“完全支付”式租赁（或称融资租赁）。租赁方式的分类如下图：

二、经营租赁

经营租赁具有几个明显特点：第一，承租人可以随时取消该租赁；第二，相对于租赁资产的总利益，承租人可享用的很小；第三，承租人支付的租金费用的现值只占租赁资产公允价值很小的一部分；第四，出租人支付与租赁资产所有权有关的保险和财产税等费用，承担所有的风险。

1.承租人的会计处理

一般情况下，采用直线法将承租人支付的经营租赁租金确认为费用较为合理。在出租人提供免租期时，应将租金总额在整个租赁期间内，而不是租赁期扣除免租期后的期间内进行分摊；在出租人承担承租人一些费用时，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内分摊。

在经营租赁下，承租人应在财务报表上披露的与经营租赁有关的事项主要包括：①资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额；②以后年度将支付的不可撤销经营租赁的最低租

2.出租人的会计处理

出租人经营租赁的会计处理主要涉及以下几个问题：

1）经营租赁资产在财务报表中的处理

出租人应按资产性质将用作经营租赁的资产包括在资产负债表上的相关项目内。

2）租金的会计处理

出租人确认租金收入，应借记“银行存款”等账户，贷记“租赁收入”账户。

3）初始直接费用的会计处理

在经营租赁下对于初始直接费用，确认为当期费用。

4）租赁资产的折旧

对于经营租赁资产的固定资产，应当采用出租人对类似应折旧资产通常采用的折旧政策计提折旧。

5）或有租金的处理

在经营租赁下，对于或有资金，在发生时确认为当期收入。

6）相关会计信息的披露

出租人应在财务报告中披露每类租出资产在资产负债表日的账面情况。

三、融资租赁

1.融资租赁

1）承租人对融资租赁的会计处理

（1）租赁开始日的会计处理

在租赁开始日，承租人通常应当按租赁开始日资产公允价值与最低租赁付款额的现值二者中较低者作为融资租入固定资产的入账价值，将最低租赁付款额记入长期应付款，二者的差额记入未确认融资费用。

（2）初始直接费用的会计处理

初始直接费用是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可直接归属于租赁项目的费用。

（3）未确认融资费用的分摊

在分摊未确认的融资费用时，承租人应采用一定的方法加以计算，如实际利率法、直线法、年数总和法等。

承租人对每期支付的租金作如下分录：借记“长期应付款——应付融资租赁费”，贷记“银行存款”。

同时还应确认融资费用，借记“财务费用”，贷记“未确认融资费用”。

（4）折旧的计提

对于承租人而言，对融资租赁的固定资产应计提折旧，其中包括两个问题：①折旧政策；②折旧期间。

（5）履约成本

履约成本名目较多，承租人在实际业务中可根据其内容进行处理。

（6）或有租金

在或有租金发生时，根据权责发生制，确认为当期费用。

（7）租赁期满的会计处理 租赁期满，承租人对融资租赁固定资产的处理通常有三种：

①返还租赁资产：当租赁期满承租人归还租赁资产时，应借记“长期应付款——应付融资租赁款”、“累计折旧”，贷记“固定资产——融资租入固定资产”。

②廉价购买权租赁资产：如果承租人行使了廉价购买权，则视同该租赁一直存在，作相应的账务处理。如果没有行使廉价购买权而违背了合同，则作为“营业外支出”。

③留购租赁资产：会计分录：借记“长期应付款——应付融资租赁款”，贷记“银行存款”。同时借记“固定资产”，贷记“固定资产——融资租入固定资产”。

（8）相关信息的披露

承租人应在财务报表上披露以下信息：①每类租入资产在资产负债表上的原值、折旧和净值。②资产负债表日后连续三年每年将支付的最低租赁付款额以及以后要支付的最低租赁付款总额。③未确认融资费用余额。④分摊未确认融资费用的方法。

三、融资租赁

1.融资租赁

2）出租人对融资租赁的会计处理

（1）租赁开始日的会计处理

在租赁开始日，出租人应将租赁日最低收款额作为“应收融资租赁款”，并同时借记“未担保余值”，将上述之和与原账面价值之差记入“未实现融资收益”。

（2）初始直接费用的会计处理

初始直接费用是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可直接归属于租赁项目的费用。

（3）未实现融资收益的分配

未实现融资收益应当在租赁各期分配，确认为当期的融资收入。分配时应采用实际利率法。

会计处理为：借记“银行存款”，贷记“应收融资租赁款”和“递延收益——未实现融资收益”。

（4）未担保余值发生变动

出租人应当定期对未担保余值进行检查。其账务处理为：借记“递延收益——未实现融资收益”，贷记“未担保余值”。

（5）或有租金的会计处理

或有租金应在实际发生时确认为当期收入。

（6）租赁期满的会计处理

租赁期满时出租人应区别以下情况进行会计处理：

① 租赁期满时，承租人交还资产，有四种情况：

第一，存在担保余值，不存在未担保余值。出租人收到承租人交还的租赁资产时，作如下会计分录：借记“融资租赁资产”，贷记“长期应收款”。

第二，存在担保余值，同时存在未担保余值。出租人收到承租人交还的租赁资产时，作如下分录：借记“融资租赁资产”，贷记“长期应收款”和“未担保余值”。

第三，不存在担保余值，但存在未担保余值。出租人收到承租人交还的租赁资产时，作如下分录：借记“融资租赁资产”，贷记“未担保余值”。

第四，担保余值和未担保余值都不在。此时，出租人无需作账务处理，只需进行相应的备查登记。

②优惠续租租赁资产。作如下分录：借记“其他应收款”，贷记“营业外收入”。

③留购租赁资产。作如下分录：借记“银行存款”，贷记“应收融资租赁款”。

（7）相关信息的披露

出租人应在财务报表中披露与融资租赁相关的事项，主要包括：①资产负债表日后连续三年每年将收取的最低租赁收款额以及以后要收取的最低租赁收款总额。②未实现的融资收益余额。③分摊未确认融资收益的方法。

三、融资租赁

2.销售型融资租赁

销售型融资租赁是指融资租赁的资产在租赁开始日，资产的公允价值不等于账面价值。

销售型租赁会计处理的关键问题在于计算销售商或制造商销售损益，即如何确定销售价格和销售成本。销售价格为按租赁的内含利率计算的租赁最低付款额（扣除执行成本）的现值，销售成本等于租赁资产的成本或账面价值加上初始直接费用减去未担保余额的现值。

3.杠杆式融资租赁

杠杆式租赁是特殊形式的融资租赁，它至少涉及三方当事人，即承租人、出租人和长期贷款人。杠杆式租赁三方当事人关系图如下。

杠杆式租赁利用财务杠杆原理，使出租人用较少的投资就可以组织一项较大的金额的租赁，因此可以给出租人带来税收上的便利。

杠杆式租赁对于承租人而言，并不会引起新的会计问题，但对出租人而言，其会计处理比较复杂，其包括以下几个问题：

第一，按承租人支付的租金减去贷款本金和利息后的金额减少应收租赁款。

第二，获得盈利时摊销投资税款减免额。

第三，按相同的方法将未实现租赁收益摊入各期收益。

第四，处理租赁资产的会计处理。

四、其他租赁业务

1.转租赁

承租人在租期内将租入资产出租给第三方称为转租赁。转租至少涉及三方（原出租人、原承租人、新承租人）和两份租约（原出租人和原承租人之间的租约，原承租人和新承租人之间的租约）。各方的会计处理视两种租约的性质而定。

2.售后租回

售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，指卖主将资产出售后，又将该资产从买主处租回。售后租回方式下，卖主同时是承租人，买主同时是出租人。

总结与结论

1.租赁会计有三个主要特点：所有权与经营权分离；“融物”和“融资”浑然一体；灵活方便。

2.经营租赁是为满足承租人临时需要资产而安排的“不完全支付”式租赁，它没有把租赁资产所有权相关的风险从出租人转移给承租人。

3.融资租赁是为满足添置资产、融通资金需要而安排的“完全支付”式租赁。融资租赁可分为直接融资租赁、销售型融资租赁和杠杆式融资租赁。